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    內房股20強半年銷售額破2萬億:融信排名升幅居前

    2018年上半年,在港上市內房股TOP20實現合約銷售金額總計2.24萬億,比上年同期的1.64萬億增加了0.6萬億元,增幅達到37.23%,總體增速仍比較快。 碧桂園、萬科與恒大仍然是銷售額排行榜上的前三強,銷售額均…

    2018年上半年,在港上市內房股TOP20實現合約銷售金額總計2.24萬億,比上年同期的1.64萬億增加了0.6萬億元,增幅達到37.23%,總體增速仍比較快。

    碧桂園、萬科與恒大仍然是銷售額排行榜上的前三強,銷售額均超過3000億元。但三巨頭的銷售增速出現分化,碧桂園的半年銷售額達到4124.9億元,同比增長42.77%;而恒大和萬科的增速,分別為24.62%和9.91%,均低于TOP20的平均增速。

    銷售排名上升最快的是融信中國,上半年合約銷售金額達到545.31億元,首次突破500億大關,超過2017年全年的銷售額。融信在內房股中的排名也快速上升至第13名,較2017年上半年提升了15個名次。

    按照往常的數據,上市房企的銷售高峰在下半年,通常四季度銷售額在全年占比更高。上半年迅速增長的整體合約銷售額顯示出主要房企加快周轉速度的策略已經取得成效,如果下半年維持溫和增長,則全年20強房企銷售額創下歷史新記錄是大概率事件。

    以上半年銷售額增速奪冠的融信為例。根據融信官微披露,其在今年上半年完成了全年1200億目標的45.44%,超出原計劃的40%。半年完成度不到50%,主要是由于公司很多項目將集中在下半年進入銷售周期。

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    對內房股的月度銷售公告數據進行統計,更能反映行業頭部公司的整體變動情況,也可以觀察出不同房企的排名變動,但這一數據仍然需要適當的補充和挖掘。

    近年來,隨著行業整合,頭部房企通過并購擴大市場份額已經成為常見的經營策略。并購后的項目在當期開始并表,如果該項目在并購之前已經開始對外銷售,根據港交所的信披規則,上市房企一般是不會向前追溯調整此前的公告銷售數據的。

    但是一些信披質量較高的房企,在自己做同口徑對比時,會根據實際情況對前期數據進行相應的調整,以更客觀的反應可比項目的銷售對比情況。因此,按照公告披露算出的增幅可能會與房企自己按同口徑計算出的增幅不同。

    兩個數據都具有合理性,但一個反應整體銷售增速,另一個反應可比項目同口徑的增長情況,差別在于統計口徑。

    以融信中國為例。按照公告數據統計,今年上半年合約銷售額增幅達到251.50%。

    但為了更準確反映銷售的真實情況,避免投資者誤解,融信官微披露的2018年上半年銷售金額與公告數據一致,但按同口徑計算的同比銷售金額漲幅為75.73%。這源于融信對于披露口徑進行了較為嚴謹的追溯。

    融信中國樣本:并購擴充土地資源,量價齊升邁入千億陣營

    以融信為例,排名變化和統計口徑的調整也顯示出內房股頭部公司并購整合趨勢的加強。

    2017年下半年和2018年上半年,融信進行了一系列并購,土地和項目儲備同步增加,這推動了公告銷售額的快速增長。截至2017年末,融信的土地儲備共2315萬平米,較2015年末的517萬平米增長了3.47倍。

    即便是按融信自己在同口徑計算下得出的75.73%同比增幅,這一增長速度也不算小,考慮到其他內房股如果同樣按照融信的口徑進行調整,剔除并表因素,大部分增速也將出現一定程度的下滑,融信在一眾內房股中仍能排在前列。

    除了并購提升市場份額外,融信快速增長的銷售額還源于項目主要位于一線和強二線城市的核心地段,銷售單價較高。下表為2018年上半年銷售額500億以上的港股內房股銷售均價排名情況:

    統計數據顯示:2018年上半年,中國金茂和融信中國的單位銷售均價分別為3.42萬元每平米和2.15萬元每平米,在今年上半年銷售規模500億以上內房股中分別排名前兩位。中國金茂銷售單價遠超其他上市房企有一定的特殊性,主要由于一線城市高端項目集中銷售所造成。金茂本身也擁有占比較高的商業地產和一級土地開發業務。

    融信更具有代表性。融信此前提出2018年的銷售目標為1200億,要進入千億房企的陣營。支撐這一目標的核心要素是量價齊升的銷售數據和在核心城市較為充足的土地儲備。

    截至2017年底,融信的土地儲備中在一、二線城市占比超過60%,新增土儲都側重于凈人口流入及新興產業規劃的衛星城市。

    融信上半年銷售額的快速增長,顯示出聚焦核心城市仍然是當前房企發展的有效策略。盡管三四線城市此前房地產市場增速較快,但在一線市場與核心二線城市擁有優質項目,在房地產宏觀調整日益深化的大背景下,仍然是一個有效的護城河。

    融信的銷售增長,主要來源于上海、杭州和福州等核心市場的貢獻。

    滬杭市場發力:核心市場優質資產價值凸顯

    據克而瑞統計數據顯示,2018上半年融信在杭州的權益銷售金額達100.85億元人民幣,位列杭州房企第2位。

    同時,融信在福州和上海兩個城市的銷售額在地區排行榜中分別位列第1位和第4位。融信目前主戰場上的成功都得益于戰略性收購地塊與優秀產品質量帶來的消費者口碑。

    根據公開資料,2018年上半年,包括杭州永興首府、融信瀾天、融信創世紀等在內的5個項目均超額完成半年度銷售目標,并且多個項目“開盤即售罄”,在杭州地產業堪稱現象級事件。融信也成為杭州市場上最快實現半年銷售破百億的房企。

    福州是融信的傳統強勢市場,銷售奪冠主要體現了前期充足的資源儲備和傳統市場地位。而在滬杭兩個城市的強勢銷售表現,則與此前的布局策略密切相關。

    融信于2013年開始探索全國性經營,并首選進入上海和杭州這兩個位于長三角區域的核心城市,隨后不斷加碼在兩個城市拿地。

    2016年初在港股IPO后不久,融信就在杭州拿下兩塊地。2016年全年,融信中國在杭州拍下居住與綜合含居住地塊7塊,平均成交樓面價12697.4元/平方米,平均溢價率僅19.31%。土地主要分布為6塊蕭山,1塊余杭,且地塊位置大部分都處于區域較好地段。

    事實證明,融信當時在杭州大手筆拿地也是非常劃算的。2018年上半年,眾多其他地產公司在杭州蕭山與余杭拿到地塊平均成交樓面價格已經突破20000元每平米,溢價率總體在30%到50%。

    由于在地價大幅上漲之前拿到了較為充足的土地儲備,這為融信在杭州贏得了較為明顯的競爭優勢。在保證產品質量、價格公允的前提下,項目利潤仍能維持在20%以上。公開資料顯示:目前融信中國在杭州的項目兩年間已經由2016年初的3個增加至2018年5月的28個。

    融信在杭州的銷售增長,不僅基于自身的項目品質和競爭優勢,這與杭州近幾年經濟發展速度較快、人口持續凈流入等外部環境密切相關。

    杭州房地產市場近幾年的狀況,充分顯示出經濟發展良好的核心城市,仍然是房企的兵家必爭之地。核心城市、優質地段和高品質項目,仍然是房地產市場的護城河。無獨有偶,就連拿地一向謹慎的恒隆地產,前期重金高溢價在杭州拿下新地王,再次展現了這一邏輯。

    另一個同樣至關重要的數據是,杭州的戶籍人口數量也在持續增長,2017年杭州戶籍人口數為753.88萬人,同比增速為2.43%。

    2016年下半年,杭州也加入了限購行列,并在此后不斷加碼,非杭州戶籍人口的購房受到限制。但過去多年持續增加的戶籍人口數量形成的剛需,在某種程度上對沖了調控所帶來的影響。

    杭州強勁的經濟實力和人口持續凈流入,近期也吸引了一家久不在內地城市拿地,以風格保守著稱的港資房企——恒隆集團。

    已經四年未拿過地的恒隆集團,于2018年5月28日以107.3億的價格,摘得杭州核心商業區百井坊地塊。這幅地塊的最終溢價率高達118%,樓面價格為55285元/平方米,成為杭州歷史上最高的單價地王。

    一直以來,恒隆集團以拿地風格保守著稱,今年卻以高溢價拍得杭州中心商業地塊,這多少可以看出杭州作為新一線城市的吸引力。

    從融信到恒隆,從內房股20強的銷售數據到港資老牌地產商的策略變化,都在說明一個簡單的道理:在跌宕起伏的房地產市場,擁有優質資產才是王道。

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